부동산·자산

전월세 전환율 법정 상한이 기준금리에 연동되는 원리: 월세 인상 전 확인법

2026-07-31•☕ 3분 완독

💡 핵심 3줄 요약

전세를 월세로 바꿀 때 집주인이 마음대로 월세를 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법상 한국은행 기준금리에 연동되는 전월세 전환율 법정 상한 공식과 과다 월세 반환 청구법을 해설합니다.

10초 핵심 요약

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부동산 실무 계약서를 직접 확인하고 검토하다 보면 전세 계약 만기를 앞두고 집주인이 "보증금 1억 원을 깎아줄 테니 월세 50만 원을 내라"고 요구할 때, 이 월세 금액이 법적으로 정당한지 의문을 가져본 적이 있으실 겁니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 임대인이 전세를 월세로 전환할 때 임차인의 주거 부담이 급증하는 것을 막기 위해 **'법정 전월세 전환율 상한선'**을 엄격히 규정하고 있습니다.

집주인이 요구하는 월세가 법정 상한선을 넘지 않았는지 직접 검산하고 대처하는 방법을 정리해 드립니다.

1. 전월세 전환율 법정 상한 공식 (대통령령 2% + 기준금리)

주택임대차보호법 시행령 제9조에 따른 법정 전월세 전환율 상한 공식은 다음과 같습니다:

📐 핵심 산정 공식

법정 전환율 상한 = \min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율 2.0%)

전세보증금 중 1억 원을 월세로 전환할 때, 법정 상한선(연 4.75%)과 시중 관행(연 5%~6%)에 따른 월세 차이는 아래와 같습니다.

적용 전환율	연간 법정 월세 총액	법정 적정 월세 (월)	법정 상한 대비 초과 부담액
법정 상한 (연 4.75%)	4,750,000원	약 395,833원	0원 (법적 기준선)
시중 관행 5.0%	5,000,000원	약 416,666원	매월 +20,833원 초과
집주인 요구 6.0%	6,000,000원	약 500,000원	매월 +104,167원 (연 125만 원 초과!)

집주인이 1억 원에 월세 50만 원을 요구한다면, 이는 전환율 연 6.0%를 적용한 것으로 법정 한도보다 매월 10만 원 이상 초과 청구된 것입니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 강행규정입니다.

임대차 계약을 갱신하거나 보증금을 월세로 돌릴 때, 임차인의 동의 없이 법정 상한을 초과하여 일방적으로 월세를 올리는 것은 법적 효력이 없습니다. 임차인은 법정 전환율(연 4.75%)에 따른 적정 월세액(1억당 약 39.5만 원)만을 지급할 권리가 있습니다.

💡 1초 만에 내 계약 조건 전월세 전환율 계산하기
보증금과 월세를 입력해 법정 상한 초과 여부를 확인하려면 부동산 중개보수 및 전월세 계산기를 이용해 보세요.

만약 법정 상한을 잘 몰라서 집주인이 요구한 초과 월세를 이미 몇 달 동안 지급해 왔다면 어떻게 해야 할까요?

주택임대차보호법 제10조의2에 따라, 법정 전환율을 초과하여 지급한 월세 차액은 '부당이득'에 해당하므로 집주인에게 전액 반환을 청구할 수 있습니다. 반환 청구 시점은 계약 기간 중이든, 계약이 끝난 후이든 10년의 민사 채권 소멸시효 내에 모두 가능합니다.

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국토교통부 최신 법정 상한 요율 기준 부동산 중개수수료(복비)와 주택임대차보호법 법정 전월세 전환율, 취득세를 계산합니다.

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