전월세 전환율을 계산기에 넣으면서 "법정 상한 5.0%"라는 값을 그대로 쓸 뻔했습니다. 검색하면 대부분 그렇게 나오기 때문입니다. 그런데 계산기를 만들면서 주택임대차보호법 조문을 직접 확인해 보니, 상한은 고정값이 아니라 min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 2%p) 였습니다.
기준금리가 3.0%이던 시절에 5.0%가 맞았던 것이고, 기준금리가 2.75%로 내려온 지금은 **4.75%**입니다. 5.0%로 계산하면 법정 상한을 넘는 월세를 "적정하다"고 안내하는 셈이 됩니다. 그래서 이 사이트의 계산기는 기준금리에서 상한을 매번 다시 구하도록 만들었습니다.
1. 국토교통부 주택 중개보수 법정 상한 요율
부동산 계약 시 공인중개사에게 지급하는 중개보수(복비)는 법으로 최고 상한 요율이 엄격하게 정해져 있습니다. 공인중개사는 이 상한선을 초과하여 수수료를 요구할 수 없으며, 초과 수령 시 공인중개사법 위반에 해당합니다.
🏠 매매 / 교환 계약
- 5천만 원 미만: 상한 0.6% (한도액 25만 원)
- 5천만 ~ 2억 원 미만: 상한 0.5% (한도액 80만 원)
- 2억 ~ 9억 원 미만: 상한 0.4% (한도액 없음)
- 9억 ~ 12억 원 미만: 상한 0.5%
- 12억 ~ 15억 원 미만: 상한 0.6%
- 15억 원 이상: 상한 0.7%
🏢 임대차 (전세 / 월세) 계약
- 5천만 원 미만: 상한 0.5% (한도액 20만 원)
- 5천만 ~ 1억 원 미만: 상한 0.4% (한도액 30만 원)
- 1억 ~ 6억 원 미만: 상한 0.3% (한도액 없음)
- 6억 ~ 12억 원 미만: 상한 0.4%
- 12억 ~ 15억 원 미만: 상한 0.5%
- 15억 원 이상: 상한 0.6%
2. 월세 세입자를 위한 70배 환산 특례
월세 계약의 경우 중개수수료를 계산하기 위해 먼저 환산보증금을 구해야 합니다.
- 기본 공식:
보증금 + (월세 × 100) - 70배 감액 특례: 위 공식으로 계산된 금액이 5천만 원 미만인 경우, 세입자의 부담을 덜어주기 위해
보증금 + (월세 × 70)으로 재계산합니다.
예시: 보증금 500만 원 / 월세 35만 원인 경우
- 1차 계산: 500만 + (35만 × 100) = 4,000만 원 (5천만 미만!)
- 특례 적용: 500만 + (35만 × 70) = 2,950만 원
- 법정 복비: 2,950만 원 × 0.5% = 147,500원 (VAT 별도)
3. 집주인 요구 막아내는 법정 전월세 전환율
전세 계약을 월세로 전환할 때 집주인이 마음대로 월세를 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 법정 전월세 전환율 상한선이 정해져 있습니다.
- 법정 전환율 공식:
min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율 2.0%)= 연 4.75% (기준금리 2.75%, 2026.7.16~)
실전 계산: 전세보증금 중 5,000만 원을 월세로 돌릴 때
- 연간 월세 한도: 5,000만 원 × 5.0% = 250만 원
- 월 적정 월세액: 250만 원 ÷ 12개월 = 208,333원
4. 내 계약 조건으로 계산해보기
중개보수는 거래 금액 구간이 조금만 달라져도 요율과 한도액이 바뀌고, 월세는 환산보증금을 먼저 구해야 해서 손으로 계산하면 틀리기 쉽습니다. 부동산 계산기에 거래 유형과 금액을 넣으면 상한 요율과 부가세까지 한 번에 나옵니다.
전월세 전환율은 기준금리에 연동되므로, 계산기가 항상 현재 기준금리로 상한을 다시 구합니다. 계약 전에 집주인이 제시한 월세가 법정 상한 안에 있는지 확인해 보세요.
계산 결과는 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 실제 중개보수는 중개사와의 협의로 상한 이하에서 정해집니다.